三四线城市商业地产的新蓝海真的只有十年之期吗？如果蓝海是周期性的，谁将是击鼓传花的接盘者。
商业地产的生机勃发，不再是一二线城市所独有，近几年表现特别明显的是，在三四线城市迎来了开发热潮，以往无人问津的三四线城市俨然成了商业地产开发的新蓝海。
调查数据显示，城市人口流动，不仅影响房企投资战略，也改变了房地产市场现有格局。三四线城市的市场空白和广阔的消费潜力，吸引许多开发商将触角延伸至三四线。
2018年新开52座万达广场 38个在三四线城市
2018年，一直声称去地产化的万达继续扩张之路，全年将新开52座万达广场。其中河南有4座，均在地市，届时河南将有13座万达广场，地市将共占据10个席位。
意图很明显，开发商选择下沉三四线，固然是看到了三四线城市的市场前景，较低的开发成本和地方政府的优惠与支持，但无论是从一二线转投到三四线，还是直奔三四线的开发商，都需要认识到三四线商业地产开发的特殊性。
2018年3月万达广场河南招商大会上，发布了将开业项目的具体情况。
自2009年万达集团正式进驻河南，第一座万达广场落地洛阳开始，截止目前共计已开业万达广场9座，布及郑州、洛阳、开封、安阳、三门峡、焦作、平顶山、新乡、鹤壁、商丘、许昌，其中郑州拥有三座万达广场和一个万达中心。
正在建设及规划中的万达广场4座均在地市，概况如下：
鹤壁
预计6月22日开业的鹤壁万达广场总建筑面积10.2万平方米，地处鹤壁市淇滨区中心，位于主干道华夏南路与闽江路交叉口东南侧，周边包含10个新老住宅小区、4所高等教育院校、5家中小学校、4家医疗机构。
商丘
位于商丘市睢阳区北海路与归德路交会处的商丘万达广场，预计7月6日开业，总建筑面积10.06万平方米，与商丘市体育馆、应天公园、日月湖毗邻。
开封
将于9月28日开业的开封万达广场，总建筑面积16.16万平方米，项目位于开封市主干道——郑开大道与第一大街交叉口西南侧，万达广场建筑的天际轮廓线明显，可识别性较强，周边有4条公交线路经停，距离开封高铁北站4.3公里，交通便利。
许昌
总建筑面积11.59万平方米的许昌万达广场将于11月30日亮相，项目地处许昌市魏都区，城市主干道许都路与魏文路交叉口东南侧。项目交通便利，有6条公交线路经停，许昌高铁站位于东北方向3.4公里。
众所周知，近年来万达“去地产化”明显，万达集团董事长王健林在提出万达“轻资产化”的战略目标后，万达就开始了卖卖卖的模式。尤其是2017年将旗下的13个万达文旅城卖给了融创、77个酒店卖给了富力后，似乎宣告着万达从重资产抽离出来的决心。
那么，作为万达最早开发的商业产品万达广场，在2018年并没有缩减的迹象。
据万达新一年发布战略了解到，2018年，万达仍将投进52座万达广场。
省市上看，江苏最多，有6座；山东、安徽、四川、河南各4座；浙江、广东、福建、广西、辽宁、内蒙古、陕西、山西、宁夏、新疆各2座；北京、上海、重庆、河北、黑龙江、甘肃、云南、湖北、江西、贵州各1座。
一线城市3座（北京、上海、广州各一座），二线城市11座，三线及其以下城市38座。这与万达广场一贯的布局策略相符，即在坚守一二线城市的基础上，重点扩展三四线城市。
如今，不同城市的商业地产发展进入不同阶段，一二线城市发展更加精细化和特色化，比如由于城市发展不断外延，区域中心的不断出现，社区商业更受青睐。
由于综合体激烈的竞争，具有鲜明特色的购物中心更受市场欢迎，而三四线城市商业地产发展的原动力在于商业的升级，处于“改变原有比较落后的商业”的发展状态。
三四线城市购物中心 机会与陷阱
回顾中国这些年的商业地产发展，市场上仍然缺乏优质的综合体和购物中心。
仲量联行的研究数据显示，在中国8300万平方米已经建成的购物中心总量中，仅有10%-15%符合国际物业标准，这与美国4.05亿平方米的同类物业总量形成鲜明对比。
换句话说，在美国平均每1000人拥有1500平方米的零售物业面积，而中国每1000人拥有的面积仅为235平方米。
在我们了解三四线城市人口情况及商业格局之后，不难理解这块蛋糕在开发商眼里的重要性。
三四线城市的人口占到全国城市人口的53%，但购物中心只占到全国的16.5%。随着城镇化的发展，人口数量还在增加，且随着城镇化发展，居民的收入、消费水平以及对生活品质的要求都会随之增高。
对于商业地产的发展来说，这是一个重大的机遇。特别是以购物中心为主的新型商业地产。三四线城市购物中心数量少、成规模的商业项目少、品牌店铺少、有影响力的商业地标少，消费模式急需升级换代，消费者的体验感受也亟待提升。
目前，三四线城市新型商业的水准和消费升级的要求存在差距，显然让其具备了广阔空间。
但是，机遇总是与挑战并行。这些陷阱包括：
第一，新城商圈很难再有春天；
第二，城镇化的增速在放缓，大体量的商业在三四线城市很难做好，满铺开业甚至招商都非常困难；
第三，电商分流的威胁依然不可小觑。
第四，主力店铺多会导致投资回报率降低，知名品牌的主力店虽能带来客流，但需要更多的装修补贴，同时还有免租期……
克而瑞研究中心通过比对发现，同样的品牌，在三四线城市的客单价和平效基本仅是一二线城市的60%左右。招商难、投资回报低等问题一直是三四线城市商业地产的困扰所在。
更大的风险源于三四线城市更易碰触天花板。未来十年被称之为“最后的机遇”。以一座人口520万的三线城市为例，按照城市化率50%来计算，260万人口在城市里面，一个购物中心覆盖20万人，13个购物中心就可以覆盖。
存量和未来供应压力并存，经营风险及招商压力上行。这些就是市场走势的基本面。目前大张旗鼓进入的商业地产，无论是重资产还是轻资产，转嫁风险与寻找接盘必将是未来一段时间的重中之重，击鼓传花的游戏向来很熟谙。
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撰文 ：乌衣